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房屋贷款合同快要到期,该做些什么

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发表于 2018-6-27 11:06:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 greencheng 于 2020-1-31 10:38 编辑

“房屋贷款合同该到期了”。有一天,你突然收到银行提示你的房屋贷款合同快要到期的信件。这时,你都有哪些选择呢?继续与你现有的贷款银行续签新的贷款合同呢?还是换另一家银行呢?

如果现有的贷款银行不能给你提供最好的利率或其他贷款条件,那么,当然应该换一家银行。一般地,虽然你是现有银行的老客户,但是,银行并不会给你提供最好的利率。在目前的贷款市场中,银行为了吸引新客户,一般会给新客户提供各种优惠条件;而对现有的客户并不会提供任何优惠措施。这是一种市场推销策略。所以,即使你还想与现有的银行续签新的贷款合同,在签合同之前,也应该咨询其他银行,看是否能够获得更好的利率或其他贷款条件。这样也可以获得一种能够与现有银行进行谈判的筹码。

更换贷款银行是否增加新的成本

在准备更换新的贷款银行之前,首先必须明确你的房屋贷款是哪一类;是标准的正常房屋贷款(Standard Mortgage), 还是特殊的抵押式房屋贷款(Collateral Mortgage)。如果你的房屋贷款是前者,换新的银行时,比较容易;但是,如果你的房屋贷款是后者,转换新的银行就比较麻烦,成本可能就会高一些。

在最近这几年中,加拿大的个别银行为了吸引客户,推出了具有低利率的抵押式房屋贷款产品,但是在给客户进行这种房屋贷款注册时,并没有给客户明确解释这种贷款的涵义;可是,当客户准备换新的银行时,才会发现这种贷款在换银行方面存在困难。

在贷款合同到期并准备更换新的银行时,作为标准的正常房屋贷款,如果贷款分摊年限不变,所余的贷款数量也不变,只是更换贷款银行,那么,这种更换手续比较简单。尽管如此,也需要律师重新对房屋贷款做过户手续。这就是说,需要支付律师费用。此外,新的银行可能需要对涉及该房屋贷款的房产进行价值评估,因此,也需要支付评估费用。一般地,新的银行会代替客户支付这些费用。但是,银行支付律师费用的条件一般是必须使用银行所指定的律师。新的银行能否替客户支付这些费用,还要看现有的银行是否包括在新银行免费转换的银行名录中。如果现有的银行不在这个名录中,新的银行就不可能帮客户支付这些费用。除此费用外,当客户准备解除与现有银行的房屋贷款合同时,现有银行一般要求客户支付解除贷款合同费用(Discharge Fee)。

房屋贷款合同是否会自动续签

有一些银行的房屋贷款合同在到期时会自动进行续签;但是,也有不少银行的贷款合同在到期时需要与客户重新谈判;也就是说,要重新审核客户的财务状况。一般地,相对于第一次申请而言,续签合同的材料审核要容易一些。如果客户过去从来没有欠付房屋贷款,那么,新合同的续签就很容易。可是,如果与以前相比借款人的信用和财务状况恶化,那么,合同的续签可能会麻烦一点。

房屋贷款合同续签和再贷款有何区别

在房屋贷款合同到期时,如果房屋贷款的分摊年限不变,所余的贷款数量未变,所抵押的房产未变,只是考虑是否更换贷款银行,那么,这就属于贷款合同的续签问题。可是,如果你的现有房屋贷款是抵押房屋贷款(Collateral Mortgage),如果你要增加你现有的贷款数量,或者如果你想改变你现有房屋贷款的分摊年限;那么,这种更换银行的房屋贷款就属于再贷款;这个转换过程所花费的成本将和第一次申请房屋贷款花费的成本相同。即要支付律师费用,同时也要支付现有银行的Mortgage Discharge Fee。

Mortgage Broker 也是一个很好的选择

与你第一次寻找贷款买房一样,房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)仍然是你在准备续签房屋贷款时需要考虑的一个选项。

首先,房屋贷款经纪免费代表客户寻求房屋贷款;在寻求房屋贷款的过程中代表客户与银行进行谈判;同时以客户的利益为先。其次,房屋贷款经纪联系很多家银行,为客户提供众多选择。第三,房屋贷款经纪能够帮助客户减少未来可能终止贷款合同所带来的罚金。

我们知道,在贷款合同未到期之前,如果借款人计划卖房(无论是因更换居住城市,还是因要购买大的房屋所引起的卖房),这意味着借款人将终止现有的贷款合同。因此,借款人将面临着要缴纳因终止合同所带来的罚金。

如果借款人的贷款利率是固定利率,我们知道,罚金是按照三个月的利息或者用现有的利差计算所得的利息,最后银行取二者中最高者为借款人所应缴的罚金。如何计算利差,加拿大的大银行和小银行在计算办法上存在很大的差别。结果非常可能是,对于同样金额的房屋贷款,借款人在加拿大的大银行所获得的房屋贷款,在终止房屋贷款合同时所面临的罚金可能要远高于终止与其他小银行所签订房屋贷款合同的罚金。

为了自己的利益,为了明确自己的选择是否正确和明智,请联系专业房屋贷款经纪,并了解有关计算利差的公式。

目前,加拿大许多借款人第一次签订了贷款合同以后忘记了合同的期限。只是当收到银行的合同到期提示信后,才觉得该考虑合同的续签问题。在很多时候,因合同到期时间临近,给借款人所留出的寻找其他银行的时间并不充足。这也往往使借款人失去了获得更低贷款利率或其他优惠贷款条件的机会。借款人应该检查自己的房屋贷款合同,看看贷款合同期限是否临近。

充分了解房屋贷款市场,充分了解房屋贷款产品和利率,咨询专业房屋贷款经纪,明智选择适合自己财务状况的房屋贷款产品。

(注意;本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款资信,请联系您的专业房屋贷款经纪)
Mortgage Agent 成小洲 #M17000687 , TMG The Mortgage Group #10315微信:chengeco
Tel 613-697-0528


 楼主| 发表于 2020-1-31 16:55:31 | 显示全部楼层
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