多伦多投资公寓有赚有蚀 吸纳率成重要指标

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来源 : 明报置业频道

许多针对房屋买家寻求作出聪明购买决定的研究﹐经常会投入大量时间﹐研究他们感兴趣的公寓建筑中﹐每平方呎的平均价格。单独聚焦在平均价格上﹐会有两大问题。首先﹐价格是拖后指标﹐那意味着一栋建筑今天的价格变化﹐反应过去6到24个月中﹐潜在的问题和失衡。而且﹐今日的价格﹐通常掩盖公寓建筑中真正发生的事。

据Realosophy Realty Inc. Brokerage的负责人兼持牌人John Pasalis说，「在我最近的贴文中，我写有一篇文章，题目为《如何避免在地产泡沫高峰期买房》，我在其中提供一个真实案例，我们如何在房价真正下滑前，看到美国亚利桑那州凤凰城(Phoenix)地产市场下滑的信号。在该宗案例中，价格两年来保持相对稳定，而待售房屋存量却飙升，那是供应超过需求的迹象。」

他说，类似措施也可用来将一栋公寓与另一栋对比。公寓是有一个自成一国的迷你社区，可以也应该独立分析。两个相邻建筑有非常不同的投资潜力，那很常见。

供过于求不利前景
John Pasalis分析如下：

如果你试图确定一个公寓单位是否良好投资，你应该询问一个重要问题：在过去一年该栋建筑内所有上市待售的单位中，实际售出的是多少套﹖

我们称这个数字为吸纳率。 100%的吸纳率等于是说，每个上市待售的单位，都实际售出；而0%的吸纳率，就是没有单位售出。

吸纳率是重要指标，因为它显示一栋建筑中的供需平衡。高的吸纳率意味着需求强劲，可能甚至超出供应，通常导致更高价格。低吸纳率告诉我们，该栋建筑的单位供应超过需求，经常导致降价。

今日的吸纳率告诉我们价格的未来方向。

案例﹕
让我们察看一桩真实案例，显示两栋公寓吸纳率的不同。 32 Davenport 是Yorkville地区一栋公寓，2015年完工，拥有200多个单位。 18 Yorkville是同一个街区的10年新公寓，有超过300个单位。

下面的表格，显示每栋建筑的吸纳率。

这表格显示，18 Yorkville的大厦中，72%试图卖出的业主，都成功将单位售出。而32 Davenport业主的成功率，却仅在12%。换个说法，32 Davenport大厦88%的业主，无法在挂牌后售出其公寓单位。如果你是32 Davenport的业主，那不是好的统计数字。

这当然引出两个重要问题，这种情况为何发生﹖为何它很重要﹖

32 Davenport最初在2011年，以楼花方式销售，单位是在每平方呎750元+的价格。 4年后，许多购入该单位的投资人，希望得到可观回报率，将单位挂牌在每平方呎1,000到1,100元间出售。许多卖家的要价，并非基于市场比较，而是卖家认定的希望投资所得。

结果市场的反应是，标价过高的单位滞留在市场上，仅有极少量实际售出。

标价过高难售出
假如单位被过高定价，为何卖家不降价，让它们售出﹖

简短答案就是，卖家非常顽固。在股票市场中，如果特定股票的需求下降，价格马上跌至一个水平，市场会清理，供应将等于需求。这个下滑立即发生，那是为何我们会看到，股价在单一一天能够下跌20%或更多。

地产市场的表现却和股市不同。房屋需求降低、存量增加时，价格不会立即下降。它们不下降，因为多数卖家倾向暂时坚持想要的价格，或者暂时放弃出售，而不是接受大幅降价。

John Pasalis说，我们可以在32 Davenport的低吸纳率下，看到这个价格坚持。近90%的业主，宁可不卖单位，而不愿将价格降到期望值以下。

那对于32 Davenport的单位价格意味着什么﹖它实际依赖现有业主的动机。售出的为数不多的单位，都是在每平方呎900+的价格范围内，远低于多数??其他卖家的要求。如果更多业主决定，他们不愿坚持膨胀的价格，决定可以降价出售，那么价格就会持续下滑，直到达到市场??认定是正确的水平。 「最终平均价不管在每平方呎950还是850元，那不清楚，但我可以说的是，我没有预期看到以下一、两年，32 Davenport的价格会出现大幅升值。」John Pasalis说。

先跌后扬
我们看到类似情况发生在Festival Tower，那是多伦多娱乐区一栋公寓，在2011年完工。在完工最初两年中，仅20%上市待售单位实际售出。结果，2011-14年间价格下滑，最终在2015年轻微上扬。 Festival Tower的故事类似32 Davenport，大厦最初完工时，投资者膨胀的期望值导致非常低的吸纳率。

如果你处在公寓的市场，要确定你感兴趣建筑的吸纳率。高的吸纳率意思是，单位有强劲需求，因为多数待售单位实际售出。

当多数上市待售的公寓单位没有售出，也就是低的吸纳率，这等于告诉你，该大厦的单位供应超过需求。这种不平衡通常会导致很低的增值，可能甚至价格下滑。

买家如果只是聚焦察看每平方呎平均价格，或者大厦内可比销售，是在望向后视镜。取而代之的是，要理解价格可能引致的未来方向，查看吸纳率便知。