加拿大住房贷款利率选择 - 判断法则 （一） (水城百事)

2007年中期，加拿大的浮动利率曾下降为P-1%，P-0.9%.。当时的P高达6.5%，同时固定利率低至5.5%，5.6%，两者相差无几。所以有很多人选择固定利率，甚至有些人在那时将浮动利率转成固定利率。

时过境迁，2009年2月，加拿大主要商业银行的P已降为了3%，当时选择P-0.9%的人，享受了2.1%的利率。

有些选固定利率的人为当时的选择后悔，也有些人不以为然——谁能预测到呢？

其实，选择浮动还是固定，不是蒙的，撞运气，而是有规律和道理可循。但必须了解一些基本概念和对经济现象有一定洞察力。下面，我们就根据2007年和2009年目前的利率情况，给大家提供一些最简单清晰的判断方法。

1、P的概念：是商业银行贷款给最优质贷款客户无抵押担保贷款的最低利率。按揭贷款属于有抵押贷款，从理论上讲，应该是P减掉一个利差。2007年，浮动利率有很长一段时间可以达到P-0.9%，这个定价非常合理，而且减掉的利差0.9是减价幅度非常深的，因此应该选择浮动利率。2009年2月，主要商业银行的浮动利率定价为P+0.6%至1%，理论上讲，定价不合理，所以不能选浮动利率，即使其绝对值非常有吸引力。判断法则1：考虑浮动利率时看其相对值，而不是绝对值。

2、以P作为参照带来的不确定性：加拿大住房贷款参照的是各个商业银行自行制定的最优惠贷款利率P。我们住房贷款浮动利率的高低，完全取决于商业银行根据自身利益采取的定价策略，而不是根据国家和整体经济形势来定价。这很重要吗？当然。央行在经济衰退时，为了刺激经济复苏会采取一些货币政策，如，调节存款准备金率，或调节贴现利率等。其中调节贴现利率是比较有效的方法。但商业银行不一定跟随央行贴现利率的变化而调节最优惠贷款利率P，有时跟随的浮动小，有时干脆不跟。2008年12月10日和2009年1月20日，在加拿大央行贴现率分别调低了0.5%之后，商业银行跟随的幅度远远于0.5%。商业银行这种做法主要是保证盈利性，说得露骨一点，就是保护股东利益，而置国家经济导向于不顾，因此，备受政府和舆论批评。简单地说，我们的住房贷款浮动利率参照标准P，完全是商业银行根据自己的利益制定的，而不是根据失业情况，消费物价指数等经济指标。根据这种定价规则，一旦通货膨胀率高企，存款利率一定提高，相应的贷款利率，尤其是标志性的P也一定高企，这样才能保证商业银行的盈利性。因此，在加拿大选择浮动利率风险较大，借款人不仅要看整体经济形势，更要看商业银行的脸色。我们的隔壁大哥美国则不同，多数商业银行在浮动利率住房贷款方面，参照的利率指数是国债利率，即，住房贷款浮动利率=国债利率+利差，美国人选择浮动利率时不必考虑通胀问题，因为国债的定价已经考虑了当时的经济指标。判断法则2：浮动利率的相对值（margin）较小（P减掉的数很小），或为正数时（P+时），尽量选择固定利率。