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泰国买房好便宜？外国人未必能安身立命的置产风险
摘要:
外国人在泰国置产仍有许多不为人知的风险与挑战。图为曼谷夜景。 图／美联社
不久前有台湾网红宣扬在泰国置产的好处，一时受到网友热议，也有
 外国人在泰国置产仍有许多不为人知的风险与挑战。图为曼谷夜景。 图／美联社 不久前有台湾网红宣扬在泰国置产的好处，一时受到网友热议，也有不少专家达人发表看法。了解邻居是好事，但在过度政治化的台湾，单纯的购屋行为竟变成攻讦工具，这就失去南向意义，做为旅居泰国近五年的笔者，这几年谈了不少泰国的政经大事，正好藉这个机会，分享贴近大众生活的小事给华文世界的读者。 先来了解一下地理环境。去曼谷旅游的台湾人，绝大部分应该都集中于空铁（BTS，特别是Sukhumvit浅绿线）或地铁（MRT，特别是蓝线）一带住宿，然后再拉车去各大景点或外府游玩。浅绿线和蓝线所在的位置即是曼谷市区，将近1600平方公里，居住人口预估超过千万，一般外国人置产都在此地，台湾人对曼谷的认知大多也仅止于此。 近年来泰国崇尚轨道经济，陆续开挖地铁或兴建空铁、轻轨，一方面将过多人口疏散到郊区，一方面也可促进郊区发展。这些轨道衔接的区域便是所谓大曼谷都会区，包括北榄府（Samut Prakan）、暖武里府（Nonthaburi）等，总面积超过7700平方公里，约为1/4个台湾，人口约1600万，也将近是70%的台湾人口。 如果觉得台北很小、到处都是人，那么真正的曼谷生活也是不遑多让，更别提街巷内到处充斥着外国观光客，以及随之衍伸的塞车等环境污染。即使如此，自由慵懒的泰式风情，美味佳肴、友善风气，仍不断吸引着全球人民来访，有的甚至购屋常住，或退休养老，再终老于此。 很长一段时间以来，外国人置产指的是西方与俄国人，美国大兵有着不错的退休俸，来泰享受人生、北欧和西欧的老年人多来此避寒养身、俄国人对普吉岛更是情有独钟，也带来黑帮与地下经济，还有部分日本人是因为日本企业在泰国深耕已久，选择留下发展。近年来西方置产趋势没有太大变化，但多了一些外国新面孔，包括中国、缅甸和台湾人等。 过去五年间，中国人跃升外资置产第一名，占据可授予外国人房产份额的近49%，台湾人在2022年位居第十，约1.8%。根据统计，中国人多偏好小面积的公寓单位，平均购入约为一户12坪，而整体平均约为一户14坪。 曼谷街景。 图／美联社 ▌外国人为何成为开发商的肥羊？ 若看购买单位价格，会发现台湾人是第二名，平均屋价是一户670万，仅次于缅甸人的710万，2023年更超过缅甸人，以均价740万位居榜首。一般台湾人经过代销或仲介推荐，会偏好以西方买家为主的公寓，但在相同基准上为何入手价格平均会高于西方人，则颇值得玩味。 透过网红现象的“教育”，一些台湾人应该已知道外国人买房的价格高于泰国人，当然每个人购房价格各不相同，无法一概而论，但从统计资料可看出端倪。2023年，外国人购买公寓数量占总额13.6%，价值却占全部的23.3%——这有两种可能，一种是都买贵、只锁定高价位公寓，一种是无论哪种公寓都以高于市价入手。 根据2023年统计，外资购买的公寓有近45%低于三百万泰铢、25%是300到500万，加总起来有七成左右是低于500万，只有三成高于500万。资料也显示，曼谷公寓房价的中位价约七百万泰铢，换言之，大多数外国人买的公寓都低于中位价，所以不是都买贵，而是买的贵，从而推高房产市场价值总额，成为泰国开发商的肥羊。 虽然目前大约只有1/9的公寓是由外人购买，但据信已经影响整个房产市场。由于低总价公寓较受到青睐，开发商大举进军兴建，造成供过于求的恶性竞争，公司想生存就必须压低建造成本甚至偷工减料，同时为了求生也可能打折出售库存房，最后拉低区域总体房价，后果都是由购屋者承担。 此外，用700万中位价计算，平均每坪要价约40万泰铢，对名义人均GDP仅7000美元出头的泰国人来说算是天价，平均不吃不喝近30年才能买房，即使对平均月收入近3万泰铢的曼谷人，仍需近20年的时间。由于房产价格上涨远超过收入成长，导致许多泰国人民的生活岌岌可危，外资不但推高房价，也加剧当地人民购屋的困难。 必须注意的是魔鬼藏在细节中，泰国鬼更是犀利。网红已经告诉人们购买公寓的“49/51原则”——即外国人只能买公寓整体产权中的49%单位，以保护泰国人优先购屋，比如若一栋公寓大楼再多贩售一户给外国人即超过49%的话，那么外国人再多钱也不能买，顶多只能买最长30年的租赁权——但她可能不知道，这也是针对外国人的达摩克利斯之剑，时时刻刻存在风险。 示意图。泰国房产市场有供过于求的恶性竞争，建商纷纷压低建造成本，甚至有偷工减料的现象。 图／美联社 泰国金山寺外的曼谷市景。 图／美联社 ▌购屋“49/51原则”背后的真正风险 像是万一购屋者不幸在泰国过世，房屋继承就是麻烦问题。泰国欢迎外国人以移民法居留的方式继承并取得所有权，那意味着必须在泰国进行投资或取得长期签证。若不想投资，仍可继承，但必须在一年内处分售出，否则政府会代替处理。此外继承时若发现超过49/51原则，比如同栋大楼有泰国人先将房子卖给外国人，则该房产也必须在一年内出售。 不难想像如果房产若被迫在一年内出售，恐怕是赔本生意，资产也必然大打折扣。但如果购屋者没有配偶子嗣和亲戚、秉持房子是用来住不是用来炒的态度，且不要用所有权而是以使用权观念看待房产，以相当于台湾房价的1/5购入并自住到终老应该划算，因为身后就算不处理房产也没有什么关系。 然而，若是有家有子的台湾人，还有居住生活品质得顾，难道要待在人挤人的曼谷市区、像在双北桃园蜗居吗？除了公寓外另有其他便宜房型可选，包括联排别墅（townhouse）和独栋别墅（single detached house），这些类似台湾的透天厝有阳台庭院，社区也有泳池等设施，多位于北缆府等曼谷外围，免去终日塞车烦恼。 根据2023年统计，联排别墅中位价约为900万泰铢、独栋别墅约为4400万。基于泰国土地法规，外国人不能拥有建造房屋的土地，但是可以租用，最高租赁期限为30年，期满可续约，最多到90年。租用这类房屋风险在于地主转让所有权时，租约不会自动转让而必须签订新约，但对来泰退休人士来说，30年应该够了，也不必担心继承问题。 总体而言，新冠疫情让泰国经济大受影响，净出口目前仍是奄奄一息，全靠投资和消费支撑。但报复性消费也有限度，泰国人民消费力渐渐降低，外国观光客数量不如预期更是严重打击，因此执政的为泰党政府很大程度上将希望寄望于刺激投资，房地产就是火车头，但统计显示2023年的建案量与销售量都比2022年下滑，房市也正陷入低迷。 赴泰国购屋者若不幸于泰国过世，房屋继承则成为麻烦问题。 图／美联社 ▌一般外国人能在泰国久居吗？ 简单谈了购屋，接下来就是居留问题，不是买了房就代表可长住。泰国并非移民国家，对移居者其实不甚友善，如果如网红所言将来国家发生变革而想在泰国安身立命，居泰签证就是令人头痛的关键。最方便申请的可能是与泰人嫁娶的结婚签证，这因人而异，且仅有少数人能实行，当然还得承担万一离婚后须重新申请签证的风险。 最通俗的便是退休签证，年满50岁可申请，在泰国银行存入80万泰铢不取出使用，可获一年一签的居留资格。每90天就要向移民局报到，忍受冗长的行政程序，现在可线上报到节省时间，但有被移民局取消签证的可能性，若居留资格有疑义需要离境申请重签，即便门槛低但年年都得花时间与精力处理。 相较之下，泰国政府更欢迎富裕者定居。比如长期居民（LTR）签证，要求申请者对泰国政府债券或房地产等进行至少 50 万美元的投资，即可获得10年签证，仅每年向移民局报告一次。又或者像菁英（elite）签证，最低门槛为缴交90万泰铢，可获5年居留，最高500万，可居留20年。无论何种签证，只要待在泰国超过90天，仍须向移民局报到。 不难明白，泰国政府只是想赚外国人的钱，但是想要取得泰国身份难若登天。然而凡事都有例外，像是之前垮台的中国黑帮头子（代号土豪），靠大规模投资灰色事业与权贵结合取得泰国身份，创下据称有50亿身家的毒品帝国，之后更发展出买人头的违法模式帮助中国人取得身份，进而将资金转入泰国，控制企业与地产。 如果没有类似管道能取得身份，则必须付出上述的签证代价，但居留签证的条件之一是有效护照，假设如网红所言国家发生变革（大概指的就是台海战争），台湾护照在泰国等靠拢中国的国家中可能不再被承认，届时可能成为一本废纸。届时流落泰国的台湾人非但无法安身立命，简直可以说是命悬人手，以逃离缅甸的罗兴亚人为例，泰国既拒绝承认其难民资格，还将部分罗兴亚人遣送回缅甸。 总体来说泰国对移居者不甚友善，政府更欢迎富裕者定居，图为尚思瑞公司的豪华建案，泰国现任总理斯雷塔为尚思瑞公司创办人。 图／泰国建商尚思瑞Sansiri脸书 为了保护泰国人优先购屋权，在泰国购屋必须遵守“49/51原则”，对外国人来说更时时刻刻存在风险。 图／美联社 对战时地位未定的台湾人来说，即便战后成为中华人民共和国特区人民，换得特区护照，但这段期间财产权能否获得保护还是一大问号，并无法达到充分避险的作用。诚挚建议想避险又不算富裕的人可循中国的“润”途径（中国网路流行用语，即“run”、离开之意），潜入美澳等先进国家，较易取得难民身份，等转为当地公民身份后，再到泰国置产也不迟。 说了这么多，总归老话一句——生活不是观光，泰国有很多面貌，不是住一个月就可轻易理解。如泰国可以合法拥枪，8 9青少年械斗不输台湾、购物商场曾出现失去理性的警察或少年枪手乱射，遭殃者也不乏外国人；在泰国也会看到被中国黑帮养大胃口的贪腐政府官僚，联手犯罪影响社会治安、方兴未艾的各种电信诈骗以及作为人口贩运中心等恶行。 即使一般人不一定会遇到这些状况，算是低概率事件，但大概也躲不掉每年严重的霾害和淹水等环境污染问题，让人可安身难立命。更重要的是，来自台湾的移居者多半已听惯年老后的长照措施，不管是简单的照料供餐或请外籍看护，但这些在泰国均付之阙如，若非巨富能请私人护士照料，通常只能靠子女、配偶或直接自生自灭。 当所有条件都了解也都克服后，才算是开始做好移居泰国的准备，置产购屋也才不至于被当韭菜。若是被迫迁徙，更应该调整心态，学会融入当地，不能同岛一命就得同泰一生，而绝大多数台湾人都还未能理解。 选择到泰国长久定居，还需要考虑每年严重的霾害对健康造成的困扰，以及淹水等环境污染问题，也许是一个可安身难立命的选择。 图／美联社 |
