安省海外买家税退税 - 留学生篇

admin

SorbaraLaw

苏尔博瑞律所

@加国移民投资法律服务

前言

在上一篇《安省海外买家税退税须知》中，我们讲到，对于加拿大留学生买家，可申请全额安省海外买家税（以下简称“NRST”）退税的前提条件是：自过户日起，在安省70/17法案注册的安省地区大专院校连续全职就读满两年。我们团队根据已经完成的案例总结出了一些留学生们最关心的问题并进行了解答。

提问

Qustions

&

解答

Answers

Q

1. 哪些是符合安省70/17法案注册的安省地区大专院校？

安省70/17法案下注册的大专院校（Post-Secondary Institution）, 即大学（University）、大专（College）和其它在该法案下注册的教育机构。需要注意的是，高中和考试培训机构等不包括在内，如果留学生在过户注册房产时是高中在读身份，就算是之后再就读大专院校，也无法满足留学生退税条件。

A

Q

2. 如何满足全职就读的要求？

全职就读的最低要求是在所在机构规定的学年内报名并修满整个学年课程的60%，如有残障，则为40%。对于是否能参加学校的Co-op，需要与学校确认Co-op期间是否按照全职学生在校注册。一般来说，实习工作学期不算做全职学习。具体情况根据各学校注册文件以及每年加拿大税务局发送的《学费及报名注册证明》为准。

A

Q

3. 留学生退税需要准备的材料有哪些？

（1）购房证明：注册房产证，购房合同，房产交易金额明细等；

（2）纳税证明：NSRT缴税金额证明；

（3）60天入住证明：自过户日起60天内搬入所购房屋的自住凭证；

（4）长期自住证明；

（5）两年全职就读证明；

（6）律师或公证人见证签字的安省土地转让税/海外买家税退税宣誓声明等。

A

Q

4. 影响留学生买家退税的事项有哪些？

（1）全职就读满两年即可开始申请NRST退税，退税申请晚于过户日起4年的，财政部将不予受理，自动失去退税资格。

（2）留学生或留学生及其配偶必须拥有100%产权。

    留学生买家可能会遇到个人信用额度不足，需要父母或亲戚朋友共同签署贷款并共同拥有产权的情况。这种情况下，即使家长占有1%产权，留学生占有99%，也不满足留学生占有100%产权的条件，从而丧失退税资格。

（3）退税类别的唯一性：留学生与海外工作人员身份不可叠加、互相转换。留学生退税类别下，购房人在房产交易过户时必须是学生身份，并在申请退税时必须在指定安省大专院校连续全职就读满两年。

    如果过户房产时，离毕业还剩下不足两年，留学生需要通过在毕业后继续读书，比如连续全职就读其它专业或更高的学位来满足两年全职就读的要求。

    需要注意的是，如果房屋交易时是全职学习的留学生身份，但不久毕业后，参加工作并连续全职工作满一年也不能按照海外工作人员身份类别进行退税。这种情况下，该外国买家既丧失作为留学生申请退税的资格，同时又丧失了作为海外工作人员的申请退税资格，最后只能寄希望于四年内成为加拿大永久居民的条件申请退税。

（4）房屋用途必须为自住-不要出租。

    对于那些购置房屋并期待将来申请NRST退税的留学生们，我们在会议中会反复强调所购房屋的用途，是自住！！！有些学生考虑到房屋内会有额外的空置房屋，想自住的同时，将多余的房间出租出去。我们的建议是：不要出租。一般两年出租一个或几个房间的租金是不能和购房价的15%同等的，如果硬是冒着风险将房屋出租，最后影响退税的话，那么后果只能由买家自己默默承受了。

（5）避免签署涉及租客及现有租赁协议的购房合同。

    如果外国买家所购房屋是卖家的投资房，目前有租客，那么必须在合同中要求卖家承诺在过户时提供空置物业并明确现有租赁协议会于房屋交易日或之前终止。外国买家要尽量避免在购房合同中承诺承接现有租赁合同。举例来说，如果房屋交易日在2020年6月1日，现有租赁协议截止日为2020年7月1日。买家想着60天入住要求，就同意在合同中承接了一个月的租赁协议。这样做将会很大程度增加退税的风险。第一，带有承接租赁协议的购房合同容易在申请退税时遭到财政部的挑战和质疑；第二，如果一旦遇到无赖租客，到期不搬走，那么外国买家不能完成60天入住，是会影响将来申请NRST的退税。

A

鉴于目前安省巨大的财政赤字，财政部对于NRST退税审核相当严格，所以留学生购房前最好提前做好规划，避免造成客观因素不符合退税条件的情况。对于正打算申请退税的留学生，请尽可能地将材料准备完整充分，再进行递交，不然退税申请很容易被财政部直接驳回。如果您打算在安大略省购买房屋，但不确定是否需要支付NRST或是否有资格获得退税，我们建议您咨询专业人士获得法律意见。

如果您希望得到安省海外买家税退税的专业指导，或者对房地产买卖相关问题有任何疑惑，可通过添加团队微信号jiaguolvshi的方式与我们联系，也可以直拨电话1-519-749-4607，或发送电子邮件至susan@sorbaralaw.com与房地产交易律师对话。

*注: 本文版权为加国移民投资法律服务所有，图片版权归原作者，受《中华人民共和国著作权法》、Canadian Copyright Act等法律法规保护，转载请联系我们并注明出处。侵权必究。

关注我们

微信公众号 : jiaguoyimin

团队微信号: jiaguolvshi

● 扫码关注我们