自住房变出租房的税务处理

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    这次总结下群里面一位朋友的问题：如果从自住房变成没出租房以后税务上是如何处理的。

    当自住房变成出租房的时候，在税务上会有一个Deemed Disposition。就是纳税人会以当时的市场价卖给自己。举个例子：如果在2004年以36万的价格购买的自住房，现在因为各种原因需要把这套房子变成出租房。如果现在的房价是60万，那这中间的24万的增值会被认为是Capital Gain。但是由于以前这套房产都是以自住房的形式存在所以这24万的Gain不会有任何税务后果。

    上面的处理方法是最简单的一种。在2017年以前这些所谓的Deemed Disposition都是不需要做申报的。但是从2017年开始都必须申报了。如果没有申报，可能会面临罚款。

    对于这种使用性质的变化还有另外一个处理方法。在税务中叫做45(2) Election。其主旨是将这个Deemed Disposition最多延迟4年。这样做的好处就是如果在4年中物业继续升值，那么这套房产可以作为Principal Residence来继续免税。

    接着咱们前面的例子：比如C小姐和老公准备在未来的几年去美国工作。2016年的时候C小姐和她老公把自己的房子腾了出来变成了出租房然后搬到父母家一起生活。这个时候的市值是56万，还没有到60万。2018年9月的时候全家就一起搬到美国去生活了，这个时候的市值已经增加到了60万。由于我他们2016年报税的时候做了这个45(2) Election。这中间3年的房产增值（4万）不会产生任何的税务。虽然说在最后卖房的时候还是被迫走了一下海外卖家（因为这时候C小姐和她老公已经变成了非税务居民）清税的过程（Section 116 Certificate)，但最后还是蛮顺利的。一分税都没缴。下图为C小姐最终房产买卖的清税截图。

关于作者

Mike Li, 2005年毕业于McGill。此后一直在本地会计事务所从事工作，Mike在多伦多Deloitte(德勤)的Tax Department专职税务方面工作，在2012年完成了CPA Canada CICA In-Depth Taxation 课程(加拿大税务专业人士必修课)。之后在BDO Canada担任税务经理。Mike于2018年1月1日起正式以合伙人的身份加入由两位本地西人创建的Jones Thomblison LLP 会计师事务所。业务主要包括企业，个人，信托，Partnership报税，企业及个人税务规划，企业兼并，企业重组，以及Estate Planning。业余时间，Mike热衷于将所学反馈给华人社区。